מה באמת הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן?
תחום הנדל”ן הוא התחום הלוהט ביותר בשוק כבר שנים.
זהו תחום רחב ועצום הכולל בתוכו נדל”ן פרטי- דירות למגורים או להשקעה וגם נדל”ן עסקי- משרדים,
מחסנים, מבנים תעשייתיים או מבנים לחקלאות.
בתקשורת ניתן לשמוע כל העת על מחירי הנדל”ן שרק מאמירים ומצד שני על ניסיונות מצד הממשלה להקל על המעוניינים לרכוש דירה,
בעיקר זוגות צעירים.
נמצא כי מאז 2007 נמצא שוק הנדל”ן בעליה מתמדת והיום מחירה הממוצע של דירה בישראל הוא כמעט כפול ממחירה של דירה ממוצעת בארה”ב.
מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן?
מדוע,
על אף מאמצים או לפחות תשומת לב רבה הניתנת לתחום הנדל”ן
נראה כי אין שינוי במגמה ומחירי הדירות רק עולים או שלפחות אינם יורדים כפי שהיינו רוצים?
מחירי נדל”ן- עניין של היצע וביקוש
כמו בכל תחום מסחרי אחר,
ולא משנה אם מדובר על סחורה אותה נקנה לעיתים קרובות כמו פירות או ירקות או מוצרים אותם קונים אחת למספר שנים או אפילו פחות כמו דירה,
הגורם המניע את השוק הוא קודם כל היצע וביקוש.
מצב הנדל”ן בישראל היום,
למרות מאמצי הממשלה להקצות דירות ולהגדיל את תנופת הבניה,
הוא ביקוש רב לדירות.
הגישה היום בארץ היא עדיין רצונם של זוגות צעירים “להגיע למנוחה ולנחלה” ולרכוש לעצמם דירה.
זוהי סיבה רגשית נטו, התחושה שמשהו חסר,
גם אם נראית התייצבות בחיים מבחינה כלכלית, תעסוקתית ואישית.
מצד שני, למרות התנופה הרבה הניכרת בכל רחבי הארץ עדיין ההיצע אינו די גדול.
הקרב על הקרקע
מחירה של דירה כולל מספר מרכיבים:
מחיר קרקע, עלויות בניה, רווחי הקבלן והבנק ומיסים כמו היטל השבחה,
מס שבח ומע”מ.
מחיר הקרקע מהווה כ- 30% ממחיר הדירה במרכז וכ- 10% מעלות דירה בפריפריה.
לדעת מומחים בתחום, העובדה כי מרבית הקרקעות במדינה נמצאות בידיה של המדינה מביאות למחירן היקר.
זהו מונופול אשר מביא למכירת כמות מעטה יחסית של קרקעות ובמחיר יקר.
הדבר כמובן משפיע על מחיר הדירות.
טענה נוספת היא כי למעשה לממשלה יש אינטרס בשמירה על מחירי נדל”ן גבוהים בגלל המיסים הגבוהים שנובעים באופן ישיר ממחיר דירה.
הקצאת הקרקעות במשורה מביאה לכך שההיצע רב על הביקוש,
מה שמעלה מיידית את מחיר הקרקע.
שינויים דמוגרפיים וגיאו- פוליטיים
מה למעשה גורם לכך שישנה עליה מתמדת בביקוש לדירות לעומת ההיצע?
מדוע גם כשנבנים בניינים רבי קומות באופן אינטנסיבי עדיין לא עומדים בקצב הביקוש?
ישנן סיבות הקשורות לשינוי בכמות האוכלוסיה ובמצב האישי של האוכלוסיה וגם בשינויים גיאו פוליטיים שישנם בארץ.
גידול אוכלוסיה בישראל ישנו כל הזמן.
צפיפות האוכלוסין בישראל היא גבוהה ביחס למדינות אחרות בעולם,
כולל מדינות עניות.
גידול באוכלוסיה חל לא רק בשל שיעור לידות גבוה אלא גם בשל עידוד הגירה לישראל.
מלבד גידול טבעי באוכלוסיה, הביקוש הגבוה נובע גם משינויים במצב המשפחתי של אוכלוסיה בישראל.
בישראל ישנה עליה במספר הזוגות המתגרשים.
כל זוג שמתגרש משמעו ביקוש לדירה נוספת עבור בן הזוג שעזב את הבית.
מצבה הגיאו פוליטי של המדינה ושינויים המתרחשים בכיוון הפוליטי משפיעים אף הם.
למשל, הקפאת הבניה ביהודה ושומרון,
ההתנתקות מרצועת עזה שהביאה לעזיבתן של לא מעט דירות בבת אחת ללא היכולת לאכלס אוכלוסיה אחרת במקום זו שעזבה.
שיקולים באופן הבניה שמשפיעים על ההיצע
ישנם שיקולים שונים באופן הבניה שמטרתם מצד אחד היא ליצור איכות חיים ברמה גבוהה אך מנגד הם פוגעים בהיצע הדירות.
הפרדה מוחלטת בין אזורים מסחריים לאזורי מגורים יוצרת מצב בו ביום אזורי המגורים נטושים ובלילה אזורי המסחר נטושים.
שילוב בין שני סוגי השימושים,
לפחות בחלק משכונות העיר היה יוצר איזון מסויים ומעלה את מספר הדירות למגורים.
גם הקצאת שטחים לגינות פרטיות מפחית מהשטחים לבניה.
מגמה של הגדלת שטחי הדירות שנראית בשנים האחרונות יוצרת מצב בו לזוגות צעירים,
שאינם בהכרח זקוקים לדירות כאלה, קשה עוד יותר לרכוש דירה.
אור קטן בקצה המנהרה
אלה הם רק חלק מהגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן.
גורמים כמו עליה ביוקר המחיה הגורר עליה בעלויות הבניה,
ספקולציות על קרקעות ועל דירות,
ביקוש גבוה במרכז בגלל תחבורה ציבורית לא יעילה מספיק באזורי הפריפריה- כל אלה משפיעים על מחירי הנדל”ן.
עם זאת, ניתן לראות אור מסוים בפריפריה באזורים הקרובים לרכבת או לכביש 6.
בנימינה וסביבתה, יקנעם, זיכרון יעקב והאזור נמצאים בהתפתחות מתמדת בגלל השילוב בין קרבה גיאוגרפית למרכז יחד עם קרבה לרכבת
(במיוחד בנימינה) וקרבה לכביש 6.
רוצים להגדיל את סיכוייכם למצוא דירות בבינימינה? לרכוש דירה באזור בנימינה המתפתח אך השומר על שלוותו? צרו עימנו קשר ונשמח לעזור.
הגורמים לעלייה בביקוש לנדל”ן בשרון
ישנם מספר גורמים לעלייה בביקוש לנדל”ן בשרון, ביניהם:
- מיקום אסטרטגי: השרון ממוקם במרכז הארץ, במרחק קצר מתל אביב, ירושלים וחיפה. המיקום האסטרטגי של האזור מאפשר גישה נוחה לכל חלקי הארץ.
- טבע ונופים: השרון ידוע בטבע המרהיב שלו, הכולל חופים, יערות, נחלים ומעיינות. הטבע המרהיב של האזור מהווה משיכה רבה עבור משפחות, זוגות ואנשים בודדים.
- תרבות ומסחר: השרון מציע מגוון רחב של אפשרויות תרבותיות, כגון מוזיאונים, תיאטראות, גלריות ועוד. כמו כן, האזור מציע מגוון רחב של אפשרויות מסחריות, כגון מרכזי קניות, שווקים ומסעדות.
- עסקים: השרון הוא אזור מרכזי לעסקים, עם מיקום אסטרטגי, תשתיות מפותחות וקהילה עסקית חזקה.
הפרויקטים החדשים בשרון
בשנים האחרונות, נבנים בשרון מספר פרויקטים חדשים, ביניהם:
- שכונות חדשות: בשרון נבנות מספר שכונות חדשות, כגון השכונה החדשה בנתניה, השכונה החדשה בכפר סבא והשכונה החדשה בראש העין. השכונות החדשות מציעות מגוון רחב של דירות, החל מדירות קטנות ועד דירות גדולות.
- מרכזי מסחר ובילוי: בשרון נבנים מספר מרכזי מסחר ובילוי חדשים, כגון קניון דרורים בנתניה, קניון G בכפר סבא וקניון שרונים בראש העין. המרכזים החדשים מציעים מגוון רחב של חנויות, מסעדות, בתי קולנוע ועוד.
- פרויקטים תיירותיים: בשרון נבנים מספר פרויקטים תיירותיים חדשים, כגון פארק המים החדש בנתניה, פארק השעשועים החדש בכפר סבא והפארק הלאומי החדש בראש העין. הפרויקטים החדשים יהפכו את השרון ליעד תיירותי אטרקטיבי עוד יותר.
העתיד של הנדל”ן בשרון
הצפי הוא שהביקוש לנדל”ן בשרון ימשיך לעלות בשנים הקרובות. הגורמים לעלייה בביקוש לנדל”ן באזור, כגון המיקום האסטרטגי, הטבע המרהיב, התרבות והמסחר, והעסקים, צפויים להמשיך לתרום לביקוש הגבוה.
בשל הביקוש הגבוה, המחירים בנדל”ן בשרון צפויים להמשיך לעלות. עם זאת, השרון הוא אזור אטרקטיבי למגורים, עסקים ותיירות, והביקוש הגבוה צפוי להמשיך גם בשנים הבאות.