משכנתא – כל מה שצריך לדעת עליה

משכנתאות- מאיפה מתחילים ואיך ממשיכים

משכנתא היא מושג המוכר לכולם, במיוחד לאלה המתעניינים ברכישת דירה.
לרבים היא גם נשמעת מאיימת וכובלת.
עם זאת, כאשר שוקלים היטב את הצעדים, מקפידים לא לבנות עליה כמעט באופן בלעדי,
בודקים את המסלולים וגם עוקבים אחריה לאורך השנים,
בסך הכל המשכנתא תעזור להגיע למטרה העומדת בפניהם של זוגות צעירים רבים- רכישת דירה נחמדה כצעד ראשון לבניית משפחה,
או רכישת דירה בשל התרחבות המשפחה ורצון להשתקע במקום אחד.
איך מתחילים עם נושא המשכנתא?
מהן האפשרויות הקיימות ומה יש לבדוק?

מהי בכלל משכנתא?

משכנתא היא במילים פשוטות הלוואה לרכישת דירה או נכס אחר.
זוהי הלוואה לטווח ארוך אשר בתוכה נכנסים גורמים ומשתנים נוספים אבל בגדול זוהי פשוט הלוואה ארוכת טווח שזמן ההחזר שלה יכול להגיע עד 30 שנה.
ישנם סוגים שונים של הלוואות ומסלולים שניתן לבחור.
סכום המשכנתא שניתנת נחלק באופן גס לשני חלקים: זכאות למשכנתא ומשכנתא משלימה.
זכאות למשכנתא היא חלק מסכום ההלוואה עבורו הבנק מתחייב לקחת ריבית נמוכה וקבועה.
הזכאות למשכנתא נגזרת ממספר משתנים כמו גיל, מצב משפחתי, אורך השירות הצבאי.
יתר המשכנתא הוא המשכנתא המשלימה עבורו כל בנק גובה ריבית שונה
וכדאי להשוות בין הבנקים השונים לפני שמחליטים על הבנק ממנו נלקחת המשכנתא.

איך נקבע תשלום המשכנתא בכל חודש?

ההחזר החודשי עבור המשכנתא נגזר ממספר גורמים:
ערך הנכס אותו רכשתם, אחוז ההון העצמי לעומת ההון הזר- סכום ההלוואה שקיבלתם מהבנק לעומת הסכום שהיה ברשותכם מלכתחילה,
כאשר מומלץ להגיע לסכום של הון עצמי גבוה ככל האפשר.
לצורך העניין,
קבלת הלוואה מחברת מימון כמו חברת ביטוח או חברת אשראי נחשבת גם היא כמובן להון זר.
נוסף לשני גורמים אלה קובעים את ההחזר החודשי גם תקופת המשכנתא,
הוצאות הריבית וסוג ההצמדה.
לריבית חשיבות רבה בהחזר החודשי לכן מומלץ להשוות בין מספר בנקים.
עצה חשובה שנוכל לתת לכם היא לא לקחת על עצמכם יותר מדי מבחינת ההחזר החודשי.
סכום ההחזר החודשי צריך להוות 20-30% מגובה המשכורת נטו שלכם ולא מעבר.
זכרו במיוחד אם אתם משפחה צעירה שעומדת להתרחב,
שהוצאותיכם השוטפות רק יגדלו ויש לקחת זאת בחשבון.

מסלולי החזר המשכנתא

מסלולי החזר המשכנתא נקבעים על פי סוג הריבית וסוג ההצמדה.
הריבית יכולה להיות ריבית קבועה או ריבית משתנה.
הבנק מחייב הצמדה כלשהי בכדי למנוע שחיקה של סכום המשכנתא.
אם הסכום נשאר קבוע ואילו מדד המחירים לצרכן בעליה,
הכסף שאתם משלמים היום יהיה שווה פחות בעתיד.
לכן נדרשת הצמדה כלשהי.
ההצמדה יכולה להיות לריבית הפריים שנקבעת על ידי בנק ישראל,
למדד המחירים לצרכן או הצמדה לשינויים במטבע זר- דולר או אירו.
ניתן גם “לשחק” בין החזר הקרן להחזר הריבית.
ישנם שני מסלולי החזר מרכזיים: באחד, שיעור הקרן והריבית נשארים קבועים לאורך כל תקופת ההחזר,
ובשני התשלומים הראשונים הם תשלומי הריבית בלבד ולאחר מכן נגבים תשלומי הקרן כשכל אחד מהם מוצמד לחוד.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיעשה לכם מעט סדר בדברים בהתאם למצבכם ולצרכים שלכם.

מיחזור המשכנתא

אמנם משכנתא באופן כללי היא לתקופה ארוכה ומצטיירת בעיני רבים כמעין חתונה קתולית,
אך עדיין ניתן לבצע בה שינויים בהתאם לשינויים שאתם עוברים בחיים ושינויים שעובר המשק.
אם ברצונכם להחזיר סכום גבוה שחסכתם בכדי להפחית את ההחזר החודשי,
ברוב המשכנתאות ישנה עמלת סילוק שיש לבדוק את גובהה ולראות האם החזר סכום זה אכן משתלם.
מיחזור המשכנתא הוא שינוי באפיק ההחזר, בתנאי ההחזר.
מומלץ מדי פעם לבדוק האם המסלול שבחרתם בזמנו הוא המתאים לכם ביותר היום לפי מצבכם וגם לפי מצב המשק
(גובה ריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן וגורמים נוספים),
ולראות מהי האפשרות הכדאית ביותר.